Council合并的议程已经呼声已久，NSW政府终于在近期基本敲定了最后的定案，悉尼原本43个council将合并为25个大型council。作为新州几十年来最大的一次政务改革，合并方案一经出台就引发了热议，不乏强烈的支持者与反对者。政府部长Paul Toole表示，此方案并不是简单地council合并，而是大范围系统性地加强与改进council提供服务的能力，以满足社区的需要。行政效率的提升是council合并的最根本目标。那么对于地产行业，尤其是地产开发方面，council合并究竟有什么影响呢？

从中长期的角度，EnHanceProject本文中将会针对council合并对社区、经济、规划以及审批所造成的影响进行分析。

社区与经济

对于社区居民来说，council合并可以说是喜忧参半。首先council合并将有效降低政府财政压力，从而能够提供更多的预算回馈社区。譬如Hunter Hills、Ryde、和Lane Cove的council合并已经承诺在合并后将会把节余的财政资金投入到社区公园、开放场所等等设施的建设中，以改善社区环境。其次，council合并将大大提高council的工作效率，对社区居民的生活服务不管从速度及服务质量都能有显著的提升。对于地产投资者以及开发商来说，社区环境的提升势必带来居住价值以及土地价值的提升。并且council合并将会整合区域资源，促进区域间合作，从而为当地社区创造更多的就业和投资机会，带动经济的发展。

有着如此优厚回报的方案还是受到了不少社区居民的反对。反对者担心由小政府变化成大政府会导致地区文化认同和历史特性的流失，会过度关注经济建设发展从而牺牲局部地区的自我价值。对于重视文化历史以及自我及社区价值认同的澳洲人来说，经济的发展不应该以牺牲人文底蕴为前提。而对于广大海外投资者来说，如何在保证项目的稳定回报的前提下，给予本土文化历史的尊重与重视，是我们应该认真思考的一个问题。

规划及审批

council合并对于项目开发来说，最直接影响的便是规划以及审批的变化。首先，好处是显而易见的，如以下几点：

• council结构优化，人员整合，形成更加完备的内部管理系统。
• 各council的规划控规会更加统一规范、系统以及完善。对于开发项目来说能大大提高设计等环节的推进。
• 对于一些原本开发潜力低的区域，council的合并有可能带动这些区域的发展并进行重新规划，从而创造更多优质的投资机会。
• 完善高效的内部管理系统将会大大提升审批效率，减少审批时间。
• Council的合并将会降低其单位运营成本，从而有可能减少部分申请费用等等需要像council缴纳的款项。

当然，council合并同时也有着不少可能潜在的弊端，如下：

• 有些特定区域（尤其是交界处）的控规会产生争议，为开发商购地开发带来不确定性和风险。如Carlingford很大一片区域处于现三个council的交界处。而现有三个council的控规差异大（容积率，限高）统一后的规划政策很难预估。

• 现有规划方向会有风向性改变，对于现有重新规划草案的可信程度降低。增加开发的不确定性。

• 当两个规划迥异的council合并时，其新规划会受到经济，政治，社会地位等多方面影响，其新规划结果可能反而没有现有规划利于开发。

另一方面，在council合并后，并不会有立竿见影的变化，而是有步骤逐步进行。首先统一各council的运营方式，人员，财务。其次才是对规划控制(LEP, DCP)。而统一也要通过草案，公示，修改和最终定案等一些列步骤。其过程最少也要1-2年。因而，现有的规划审批和未来1-2年内递交的规划申请也基本上不会受到council合并的影响。应还按合并前个council的控规执行。但是另一方面，EnHance Project与council有着密切的业务往来，通过近期观察，由于council合并的推进，council内部工作非常的繁忙紧张。因而，从短期来看，council合并有可能会导致council工作量增加，从而影响各方面审批进度。

综上所述，council合并在短期内并不会有大的改动及影响，但审批速度有可能会减缓。中期来看，council合并处于一个磨合与摸索的阶段，在规划方面有可能会造成一定的开发风险。然而从长期来看，council合并将会创造更多优质的投资机会，整合优化原有地区规划，提供更加高效的审批及各方面服务，对于地产投资来说是非常有好处的。