众所周知澳洲房地产市场的热度一直居高不下，尤其是以悉尼为代表的几大主要城市的房价更是坚挺，以至于目前让当地居民，留学生和海外人士难以负担。而作为开发商，建造公寓（apartment）和联排别墅（townhouse）的风险太大，未知的经济形势为几年后的顺利交房蒙上了一层太大的阴影。于是，不论是普通民众还是开发商都不约而同把目光转向了租赁市场。
▲QUAY STREET, URBANEST
▲SYDNEY CENTRAL, URBANEST
租房作为一种刚需，其市场近几年也蓬勃向上。而寄宿房（Boarding House）作为一种有别于公寓和别墅的项目类型，则是当前形势下项目开发的最佳选择之一。它们大多由私人公司开发运营，拥有多个独立的房间，可提供给租客三个月或以上的租期，且可以提供独立的厨房和卫浴设施。而这种类型是有别于背包客住宿，护理院，酒店或旅舍，老人公寓或是自助式公寓的。
从项目开发的角度来看，寄宿房避免了从开发到交房期间因房产市场和买家的波动带来的巨大风险。在2009年《州环境规划政策（可承担的出租房）》（State Environmental Planning Policy （Affordable Rental Housing）2009）第二部分第三分部第29点中，州政府也明确支持寄宿房项目的开发。
寄宿房开发具有以下明显优势：
• 开发灵活性大，理论上在大部分土地的区域性质（zoning）都是允许的。
• 投入产出比高。比如在一个中密度地块上可能只能做4-6个联排别墅。而如果改做寄宿房，则有可能达到30-40间。通常项目收益率比联排别墅和公寓多50%-100%。
• 新州租房空置率低，作为自持的增值物业，没有住宅开发的销售压力。
• 新州家庭与社区服务厅（NSW Family and Community Services）颁布了寄宿房财政辅助项目-新供应（The Boarding House Financial Assistance Program – New supply），其中也明确指出，政府将为寄宿房项目中的每一间房提供$10000澳币的财政补助。
• 建筑设计上，对户型，通风，日照，绿化等要求相对灵活。
• 施工难度和造价低。
那么，开发寄宿房项目有什么具体的规范要求呢？
R1 – 普通住宅区（General Residential）
R2 – 低密度住宅区 （Low Density Residential）
R3 – 中密度住宅区 （Medium Density Residential）
R4 – 高密度住宅区（High Density Residential）
B1 – 社区中心（Neighbourhood Centre）
B2 – 当地中心（Local Center）
B4 – 多用途区（Mixed Use）
和各政府的当地环境规划（Local Environment Plan）一致。
虽然寄宿房项目的设计规范相对宽松，但提前了解这种项目类型的局限也很有必要。
