如何在小项目中植入项目管理理念 – Kingsford 加改建项目 |

如何在小项目中植入项目管理理念 – Kingsford 加改建项目

By Enhance Group | May 11th, 2016 | 新闻

项目造价：$250,000

建造面积：250 sqm

区政府：Randwick City Council

起源

项目的本质在于改变与创造，项目经理的工作本质是去实现。不论对于投资量巨大的大型项目，还是小体量的自住房改造，其项目的本质并没有巨大的区别。当然，小项目牵扯的复杂性及多样性也许不及大项目的冰山一角，但单论项目范围，项目管理，两者却十分相似。作为走心的职业项目管理者，我们追求的是项目本身的有趣性，挑战性以及管理完备性。我们投入的是热情，收获的是满足。

项目的初衷往往很简单，需求的驱使往往是项目的最大推动力。需求可以体现在很多方面，可以是企业对利益的追逐，可以是人类对未知的探索，也可以是一个普通人对美好生活的渴望。很多时候好的项目来自于自己对周遭世界的关注，需要自己去寻找发现。最近EnHance接手的一个自住房加建改造项目便是由此而来。

自住房加建改造项往往与源于业主对生活环境改善的期许或是对现有居住环境的不满。其可以源自于原建筑空间布局的不合理，功能性的缺失，结构的不稳定性或是采光通风的缺陷。Kingsford项目的起源来源于雨后和邻居的一次交谈。

几周前的一场大雨过后，EnHance一位家住Kingsford的项目经理的邻居找上门来，因为房屋严重漏水寻求帮助。房屋漏水修葺并不是EnHance的服务范围，但热心的项目经理还是跟着邻居来到其家中进行勘察。到了现场，专业地对原房屋进行了检查，得出以下结论。

室外的天棚出现漏水现象，因为年久失修已经开始剥落，变色。
因为之前的彩钢（colourbond）屋顶选用的形式不对：在屋顶倾角小于3度不宜选用corrugated形式的彩钢板，会导致排水能力受限，最终导致房顶漏水。
房屋的空间格局不合理，采光不充分，居住空间排布导致其无法接受到足够光照。
Kingsford本身为悉尼东区的多风地区之一，一到下雨天，漏水，阴冷，潮湿加上阵阵寒风使得住户苦不堪言。

简而言之，因为年久失修，空间设计不合理，房屋材料选择不当，使得房屋的居住环境受到极大的影响。于是这个房子的相关资料被带到了EnHance Group 的办公室。

推敲

EnHance原本极少接受小型House的改造项目，因为这类项目虽小，却也要耗费许多精力。投入的精力与资源性价比十分低。但出于对项目本身的兴趣，EnHance接受了客户的委托，并且在往后项目设计计划推进的过程中，也深切感受到了这类项目的乐趣与满足感。

在雨后的第三天，EnHance 来到场地勘查。客户最开始的想法是将房顶和天棚维修，使其不漏水保持正常使用。但由于房子老旧，施工方式落后，各功能构件并不像现在的集成组装式构件，虽然听起来不大的工程，却需要拆除现有彩钢房顶，修补房顶的支撑结构，更换彩钢房顶，重做天花和电线。也许还要更换下水管道。工程量和造价并不能给房子带来更多的价值，而只是“修补”。

该场地位于东区靠近UNSW大学，地价寸土寸金，外加老建筑保存完好（即彩钢顶之前的瓦片顶包含的部分），EnHance认为完全可以通过此次重修完全可以为建筑带来更大的价值。于是EnHance再一次拿着一叠发黄的老图纸和现场的照片匆匆的返回了办公室进行对场地的进一步研究。

通过第一轮对照Randwick council LEP, DCP的初步审阅发现，该项目的FSR（容积率）已经饱和。在367.5平米的场地按LEP要求，最高密度为0.5：1，即最大183.75平米的建筑面积。通过测量，现有建筑面积已经达到183平米，没有额外的空间增加室内使用面积。

然而通向成功的路不只有一条。在小项目建造中，除了向council提交DA申请外，还可以通过CDC (Comply Development Certificate)的形式。这种设置是州政府为加速审批和减轻council工作量设立的捷径。当然，所谓Comply即对场地有更多的要求，不能处于洪水，森林火，历史建筑保护区等。其次对加建部分的退界，高度，绿化面积等也要求更严苛。然而有趣的是，在CDC中对容积率的界定有所不同。CDC规定在300-450平米的场地上，最多的建筑面积为270平米。这样一来，足足比现有的面积多了将近90平米。

EnHance再次确认了其他要素可以满足CDC的要求，便把这个消息告诉了客户，与其修复现有的矮小的客厅空间，不如往上面加盖一层，让整个房子的功能更完整，价值完全提升。虽然成本增加了，但不再是原本无用的沉没成本，而是使得投入的资金得到了极大的回报率。

设计

得知房子能盖2层了，客户也十分激动，表示自己原本都打算换个房子了，没想到自己的房子还能进行更多的改造。于是，一个“修复“式的小项目要变成打造Dream House的正儿八经的大工程了。

客户提出了两个重要的设计要点：一是房子后院朝东，在Eastern Surburb是很好的朝向，正好迎接海风。原本由于房子高度和设计的局限，没有得到很好的利用。二是楼上不需要有特别多的房间，因为儿子结婚搬出去住了，家里只有老两口。而靠近前门的卧室潮湿，光线稀少。希望在新建的二楼打造宽敞的卧室和一个活动区域。

改造前：改造后：

EnHance通过巧妙的布局，将现有空间稍作调整，与加层空间有机的串联在了一起。同时满足了客户两个最重要的需求。在极力降低改动量，减少改造成本的前提下，最大程度地改变现有建筑的空间结构布局与居住环境舒适度。当设计被呈现在客户眼前时，客户拿起图纸，激动地告诉我们，这就是他想要的。于是，接下来的工作便是将设计变为现实。

实现

建筑师的精心设计总需要Builder的精准施工来付诸实践。因为加盖建项目对Builder对现有建筑的理解和选择最为有效的施工方法要求很高，Enhance推荐选用了木工活起家的韩国Builder作为总包。接下来确认设计细节。为了规避施工时因设计引起的争议，施工前力争把每个细节都尽量明确。从选材，用料，施工方法，哪些客户供哪些builder供，合同款，时间，拖延条款等等。又是一番你来我往后终于握手，签字，只待开工。

开工后的准备工作至关重要。因为现有的客户还需要住在房子中，Builder将现有的区域进行有效保护。为了施工的高效，Builder并没有先拆除室内的rafter和房顶，而是先用木架把外墙加高到新的floor level并搭设木架和层板后再在下面进行现有的拆除。随后二层的结构便应运而生的搭建起来。木框中预留了窗户的位置。现阶段正在搭设屋顶，继而完成外墙，窗等主体结构后开始内部装修。整体工期预估4个月。